Dónde trabajamos(Guanacaste)
Arquitectos en Papagayo
Papagayo está en el cantón de Liberia, Guanacaste, a 8 m sobre el nivel del mar. Al año caen 1793 mm de lluvia, el 97% de mayo a noviembre. Los permisos de un lote se tramitan en la Municipalidad de Liberia.
Diseñamos casas, villas de alquiler y hoteles pequeños en Papagayo y en cualquier otra parte de Costa Rica, desde la primera visita al lote hasta el permiso del CFIA.
(De un vistazo)
- Cantón
- Liberia, Guanacaste
- Permisos
- ICT, y luego la Municipalidad de Liberia
- Altitud
- 8 m
- Lluvia
- 1793 mm al año
- Época seca
- diciembre a abril
- Aeropuerto de Liberia
- 55 min por carretera, 32 km
- Aeropuerto de San José
- 4 h 45 min por carretera, 238 km
- Radiación solar
- 2097 kWh/m² al año
- Energía solar
- 1690 kWh al año por kW de paneles
(El año)
La época seca va de diciembre a abril: 5 meses con menos de 60 mm de lluvia. El mes más lluvioso es octubre, con 426 mm.
Julio llueve menos que junio y agosto: es el veranillo de San Juan.
Las tardes más calientes son en abril, con 34 °C en promedio, y las más frescas en noviembre, con 30 °C. Las noches se mantienen entre 23 y 26 °C.
Mejor momento para empezar*
El mejor momento para empezar a construir aquí es de noviembre a marzo. Esos 5 meses suman 132 mm de lluvia; los otros 7 suman 1661 mm, 13 veces más.
El movimiento de tierra, las fundaciones y las chorreas de concreto necesitan suelo seco, y muchos caminos a los lotes solo se mantienen transitables sin lluvia. Un día con 10 mm de lluvia o más, ese trabajo casi siempre se detiene.
Una etapa de 4 meses de movimiento de tierra, fundaciones y estructura que empieza en noviembre tiene aquí unos 3 de esos días; la misma etapa empezando en abril tiene unos 20. Empezar en noviembre ahorra unos 17 días de obra detenida: unas 2 semanas de cuadrilla y maquinaria pagadas sin avanzar, y el bombeo y el drenaje que piden las excavaciones mojadas. Por eso conviene tener el permiso listo en octubre. Aun así, es una recomendación, no una regla: en lluvias se sigue construyendo, más despacio, y ninguna obra debería quedar parada meses esperando la época seca.
(El viento)
Hasta 7 km/h7 a 1414 a 2222 a 29Más de 29
En la época seca el viento de la tarde en el aeropuerto de Liberia viene del noreste.
Los espacios que se abren hacia el viento de un lado y hacia el lado opuesto del otro se ventilan solos, y un techo que bota bien el agua permite dejarlos abiertos también en los meses de lluvia.
(Viento y sol)
(El sol)
Cada punto es el sol a una hora en punto, cada tres días: cada figura en ocho es una misma hora a lo largo del año, y las líneas son el día 21 de cada mes. Los puntos naranja y rojos son las horas en que el sol no debería tocar el vidrio.
Aquí el sol nunca se aleja mucho del cenit. Al mediodía está a 79° de altura en marzo y setiembre y a 56° en diciembre, y del 19 de abril al 26 de agosto pasa por el norte, así que las paredes y ventanas que miran al norte también reciben sol.
Lo que calienta una casa es el sol bajo de la tarde. Se pone a 294°, hacia el oeste-noroeste, en junio y a 246°, hacia el oeste-suroeste, en diciembre. Ese lado necesita el alero más profundo.
El sol sale entre las 5:19 y las 6:06 todo el año, y se pone entre las 17:17 y las 18:09.
El suelo recibe aquí 2097 kWh de sol por m² al año, y los paneles solares producen unos 1690 kWh al año por cada kW instalado.
(Construir aquí)
Construir aquí sigue su propia ruta, que se explica abajo.
Una casa de 300 a 500 m² para empezar: cambie el proyecto y la ruta se vuelve a dibujar.
La Municipalidad de Liberia da el permiso. Tiene un parcial (1983, 2002, 2008); fuera de él rigen las reglas nacionales de construcción.21,29
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(01) El lote y sus reglas
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(02) Aprobaciones antes de los planos
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En la Península Papagayo: reunión previa, esquema y diseño final, US$2,000 cada una, antes que todo lo demás.
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El polo turístico es una del ICT: el ICT aprueba el anteproyecto y visa los planos.
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(03) El ambiente
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No se necesita: menos de 500 m².8
No se necesita
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(04) Los planos y el CFIA
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En una casa, o en un edificio de 300 m² o menos, Salud aprueba con la del profesional.12
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No revisan una casa ni menos de 4 apartamentos, aunque las reglas contra incendios igual aplican.12
No se necesita -
La Municipalidad de Liberia aprobó proyectos en 10.1 días en promedio en 2024-25, el 61% al primer ingreso.29
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(05) Licencia y obra
La zona pública de 50 m junto a la playa sigue siendo pública en todo el polo, y aquí la costa la administra el ICT y no la municipalidad 1,3.
(Permisos en Papagayo)
Construir en el Polo Turístico Golfo de Papagayo
Casi toda la tierra alrededor de Bahía Culebra, incluida la Península Papagayo, no es propiedad privada. Es tierra del Estado que administra el ICT según la Ley 6758, y los dueños tienen una concesión de hasta 50 años: todos los derechos de un propietario menos vender el terreno 1,2. La costa dentro del polo también está bajo el ICT 3.
Lo que se puede construir lo fija el Plan Maestro del ICT: 14 m de altura como máximo desde el terreno natural, un promedio de 20 habitaciones por hectárea contando por igual las de hotel y las residenciales, como máximo el 30% de la concesión original construido y nada de tanques sépticos, porque cada proyecto necesita planta de tratamiento 4. El ICT regula además los colores, tonos tierra en al menos el 90% de las fachadas visibles, y cuánto cuenta cada material de techo o de piso en ese 30% 5,6.
Dentro de la Península Papagayo una junta privada, el Master Design Review Board (MDRB), revisa primero cada casa, según su manual de diseño 7,8.
- (01)
MDRB, en la Península Papagayo
Una reunión previa, la revisión del esquema y la revisión final del diseño. La aprobación final va antes del ICT, del CFIA y de la municipalidad. Cada revisión cuesta US$2,000, más un depósito de cumplimiento de US$20,000 a US$50,000 según el tamaño de la casa 7.
- (02)
SETENA, en paralelo
La viabilidad ambiental, cuando el tamaño del proyecto y el sitio la requieren. El ICT pide el número de expediente de SETENA antes de visar los planos 2,9.
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ICT, el anteproyecto
La Dirección Ejecutiva del ICT aprueba el anteproyecto: diseño de sitio, descripción, etapas, presupuesto y cronograma 2.
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ICT, el proyecto final
Los planos constructivos completos, con la demanda de agua, la planta de tratamiento, la red contra incendios y el pluvial. El ICT debe resolver un expediente completo en 30 días naturales y luego visa los planos 2.
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CFIA y la municipalidad
Después, la ruta de siempre: la plataforma APC del CFIA y el permiso de construcción, de la Municipalidad de Liberia en la península o de Carrillo del lado de Playa Panamá 2,10.
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Construir a tiempo
En uso residencial, la casa debe estar construida dentro de una quinta parte del plazo original de la concesión 2.
- Revise el lote en el registro de concesiones del ICT y en su mapa de concesiones antes de comprar: hay linderos y traslapes registrales en revisión 11.
- Desde abril de 2026 la Sala Constitucional suspendió los permisos de tala para proyectos hoteleros en el polo, y las autorizaciones de construcción que usaron la compensación de densidad, que el gobierno derogó en junio de 2026. La Procuraduría recomendó además anular las reglas de 20 habitaciones por hectárea y de 30%. Revise cómo van ambos casos antes de comprometerse 12,13,14,16.
- El agua ya ha frenado proyectos aquí: en 2017 había nueve concesiones detenidas por falta de carta de disponibilidad de agua. Dentro de la Península Papagayo el agua la da el operador del resort, con una conexión de US$25,000 7,15.
- Todo traspaso o hipoteca de una concesión necesita la aprobación de la junta directiva del ICT 1,2.
- Ley 6758, Regula la ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo. SINALEVI, 1982.
- Decreto Ejecutivo 25439-MP-TUR, Reglamento a la Ley 6758 (texto vigente, con su anexo). SINALEVI, 1996, reformado 2026.
- Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, artículo 74. SINALEVI, 1977.
- Plan Maestro General del Polo Turístico Golfo de Papagayo (texto vigente). ICT, en SINALEVI, 1995, reformado 2012.
- Acuerdo SJD-142-2023, colores exteriores. ICT, en SINALEVI, 2023.
- Acuerdo SJD-385-2020, cómo cuentan los materiales en la cobertura. ICT, en SINALEVI, 2020.
- Península Papagayo Master Design Guidelines. Península Papagayo, noviembre de 2023.
- Declaración Maestra de la comunidad del resort Península Papagayo. La Gaceta 158, en SINALEVI, 2004.
- Decreto 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, reglamento de evaluación de impacto ambiental. SINALEVI, 2022.
- SETENA confirma viabilidad ambiental de proyecto en Papagayo. La Nación, 23 de marzo de 2026.
- Mapa mosaico de concesiones del PTGP. ICT, vigente.
- Medidas cautelares en el Polo Turístico Golfo de Papagayo. Sala Constitucional, 17 de abril de 2026.
- Sala IV aclara alcance de la suspensión de construcciones en Papagayo. Delfino, 6 de mayo de 2026.
- Procuraduría señala como inconstitucionales dos normas de construcción en el Polo Turístico Papagayo. Delfino, 5 de marzo de 2026.
- Agua pone en riesgo proyectos hoteleros en Costa Rica. Revista EyN, 17 de marzo de 2017.
- Decreto 45823-MP, derogatoria de la compensación de densidad. SINALEVI, junio de 2026.
(Nuestro trabajo cerca)
(Preguntas)
¿Cuál es el mejor momento para empezar a construir en Papagayo?
Idealmente de noviembre a marzo, para que el movimiento de tierra, las fundaciones y la estructura caigan en la época seca. Una etapa de 4 meses de ese trabajo que empieza en noviembre pierde unos 3 días por lluvia fuerte, contra unos 20 si empieza en abril, unos 17 días de cuadrilla y maquinaria. Es una recomendación, no una regla: en lluvias se sigue construyendo, más despacio, y ninguna obra debería quedar parada meses esperando la época seca. Para empezar entonces, conviene tener el permiso listo en octubre.
¿Quién da los permisos de construcción en Papagayo?
Varias instancias, en orden. Dentro de la Península Papagayo el Master Design Review Board aprueba primero el diseño; luego el ICT aprueba el anteproyecto y el proyecto final y visa los planos; después el CFIA y la Municipalidad de Liberia (o la de Carrillo, del lado de Playa Panamá) dan los permisos de siempre. La revisión ambiental de SETENA corre en paralelo.
¿Se puede construir cerca de la playa en Papagayo?
La zona pública de 50 m sigue siendo pública, y la tierra detrás se tiene en concesión del ICT y no de la municipalidad. Lo que permite cada lote lo fija el Plan Maestro del ICT y, en la Península Papagayo, el diagrama del lote en el manual de diseño.
¿Qué tanto calor hace en Papagayo?
Las tardes promedian 34 °C en abril, el mes más caliente, y 30 °C en noviembre. Las noches se mantienen entre 23 y 26 °C. La sombra del lado oeste y el aire que cruza los espacios hacen más por el confort que cualquier otra cosa.
¿Qué tan lejos queda Papagayo de los aeropuertos?
Por carretera y sin presas, a 55 min del aeropuerto Daniel Oduber en Liberia (32 km) y a 4 h 45 min del aeropuerto Juan Santamaría en San José (238 km).
Lluvia: climatología CHIRPS (CHPclim v2, Climate Hazards Center, UC Santa Barbara). Temperatura y viento: medidos en el aeropuerto de Liberia, a 15 km, año típico 2011 a 2025 (Climate.OneBuilding.org TMYx, a partir de observaciones de la NOAA), con la temperatura ajustada por altitud. Días de lluvia fuerte: NASA POWER (MERRA-2), 2001 a 2020. Sol: calculado para las coordenadas del pueblo. Altitud: SRTM. Carreteras y lugares: OpenStreetMap. Datos reunidos en octubre de 2026.