Permisos deconstrucción

Lo que el lote ya decide

Una municipalidad no puede dar permiso para un lote sin plano visado o sin salida a calle pública, ni para un proyecto que no cumpla la zonificación en uso, retiros o cobertura ¹.

Menos de la mitad de los cantones tiene plan regulador para todo su territorio: 44 de 84 tienen uno, y 22 de esos cubren solo una parte del cantón. En Guanacaste no tienen Abangares, Bagaces, Carrillo, Hojancha, La Cruz ni Nandayure, y Liberia, Cañas, Nicoya, Santa Cruz y Tilarán tienen planes parciales de los años ochenta ²¹. Donde no hay plan, rige el reglamento nacional de construcciones ².

• Cerca del agua, la Ley Forestal protege un radio de 100 m alrededor de las nacientes permanentes, una franja de 15 m en zona rural y 10 m en zona urbana a lo largo de los ríos en terreno plano, 50 m en terreno quebrado (pendiente promedio mayor al 40%) y 50 m alrededor de los lagos ^4,5.
• A menos de 200 m de la pleamar rige la Ley de la Zona Marítimo Terrestre (vea la costa, abajo) ²⁵.
• Dentro de un condominio o de un polo turístico como Papagayo hay un segundo juego de reglas y aprobaciones: vea nuestra guía de condominios y la página de Papagayo.

Los pasos para una vivienda unifamiliar

1. (01)

   Certificado de uso de suelo

   Lo da la municipalidad. Indica como mínimo el uso permitido, los retiros, la cobertura, la densidad, la altura, el frente y el área mínima del lote, y vale mientras no cambie el plan regulador ^1,2.

2. (02)

   Alineamientos

   Del MOPT si el lote da a una ruta nacional (hasta 3 meses), de la municipalidad para un camino cantonal y del INVU para ríos y nacientes (15 días hábiles, vigente 24 meses) ^3,4,5,13.

3. (03)

   Disponibilidad de agua

   De AyA, de la ASADA local o de una concesión de pozo. Toda edificación la necesita. AyA la da gratis en 15 días hábiles, vigente 12 meses y prorrogable a 24 ^2,6.

4. (04)

   Electricidad

   No es un requisito nacional, pero algunas municipalidades la piden: Carrillo pide una carta de Coopeguanacaste o del ICE ⁷.

5. (05)

   SETENA, solo cuando aplica

   Más de 1,000 m², o de 500 a 1,000 m² en un sitio frágil. La viabilidad ambiental va antes del permiso ⁸. Vea abajo.

6. (06)

   Planos y contrato en la plataforma del CFIA

   El contrato de consultoría se inscribe en la plataforma APC del CFIA, y el CFIA cobra cerca del 0.27% de su propia tasación de la obra. El sello del CFIA dura un año ^10,11.

7. (07)

   Revisión en el APC

   Para una casa, el Ministerio de Salud aprueba con la declaración jurada del profesional, y Bomberos no la revisa, aunque la casa debe cumplir igual las normas contra incendios ¹².

8. (08)

   Licencia municipal

   La municipalidad cobra un impuesto de construcción de hasta el 1% del valor de la obra, y la licencia exige antes la póliza de riesgos del trabajo ^1,13,14.

9. (09)

   Bitácora digital

   La abre el director técnico, con su código QR visible en la obra, y se cierra dentro de los 30 días después de terminar ¹⁵.

10. (10)

    Al terminar la obra

    Avise a la municipalidad: ocupar antes de dar aviso es una infracción. No existe un certificado nacional de ocupación; algunas municipalidades hacen una inspección final ¹³.

Qué cambia para un hotel, una tienda o un restaurante

En el APC, el Ministerio de Salud y Bomberos revisan toda edificación que no sea vivienda: 15 días hábiles la primera revisión y 5 las correcciones, o 7 y 3 para comercios y oficinas sencillos ¹². Para edificios de 300 m² o menos, Salud acepta una declaración jurada en lugar de su revisión, salvo plantas de tratamiento, sistemas de aguas residuales, blindaje contra radiación y calderas ¹².

Bomberos no tiene un umbral de tamaño para edificios no residenciales, y revisa los edificios de apartamentos desde 4 unidades. Su reglamento adopta las normas NFPA, entre ellas la NFPA 101 (2021) ^12,18.

Los edificios abiertos al público deben cumplir la Ley 7600: al menos una entrada accesible, puertas de 0.90 m, pasillos de 1.20 m, rampas del 8 al 12% según su largo, servicios sanitarios accesibles y el 5% de los parqueos, nunca menos de dos. Sin eso, el permiso no se tramita ^19,20.

1. (01)

   Permiso sanitario de funcionamiento

   Después de construir. Para la mayoría de los grupos de riesgo se da al presentarlo, y dura 5 años ¹⁶.

2. (02)

   Patente municipal

   La municipalidad tiene 30 días naturales para resolver, y no puede darla sin el certificado de uso de suelo ^1,17.

Cuándo aplica la revisión ambiental de SETENA

Desde el 20 de agosto de 2023 el umbral es el mismo para casas, hoteles, comercios y edificios residenciales ^8,9:

El movimiento de tierra sigue los mismos umbrales en metros cúbicos ⁸. Los sitios frágiles incluyen la zona marítimo terrestre, el bosque, los ríos y nacientes con sus zonas de protección, las áreas de recarga acuífera, las zonas de alto riesgo, las áreas protegidas, los sitios patrimoniales y los territorios indígenas ⁸.

La regla de los 500 m² que mucha gente todavía cita venía del reglamento anterior, el Decreto 31849, derogado en 2023 ^8,9. Los nuevos umbrales están impugnados ante la Sala Constitucional, y la Procuraduría dijo que el cambio carece de sustento técnico, así que podrían cambiar ^22,23.

Después de un D1, la ruta depende del puntaje de impacto ambiental del proyecto: una declaración jurada de compromisos ambientales, un plan de gestión ambiental o un estudio de impacto completo. Las tarifas van de US$60 por un D1-C a US$1,500 por un estudio completo, y la viabilidad dura 5 años antes de empezar la obra ⁸.

En Guanacaste, donde varios acuíferos costeros están bajo presión, la matriz de SENARA limita la densidad y el área impermeable en terrenos de alta vulnerabilidad; qué tan obligatoria es se ha discutido en los tribunales ²⁴.

Las reglas nacionales donde no hay plan local

Construir cerca de la playa

La zona marítimo terrestre es la franja de 200 m desde la pleamar ordinaria. Los primeros 50 m son la zona pública, que no se puede ocupar bajo ningún título; construir ahí ilegalmente puede terminar en demolición sin indemnización y en prisión ²⁵.

En los 150 m restantes, la zona restringida, solo las municipalidades dan concesiones, con aprobación del ICT en zonas turísticas, por 5 a 20 años y a cambio de un canon anual. Un edificio permanente necesita una concesión inscrita y acorde con un plan regulador costero aprobado; un simple permiso de uso solo permite obras fáciles de remover ^25,26.

Las concesiones no pueden darse a extranjeros con menos de 5 años de residencia ni a sociedades con más de la mitad de capital extranjero ^25,26. Los planes costeros todavía son pocos: en una encuesta de 2026, solo 6 de los 13 cantones costeros que respondieron tenían uno para alguna de sus playas, y una ley de 2025 les dio 8 años más a las municipalidades sin plan ^27,28.

Cuánto tarda cada paso

En la práctica, la diferencia la hace la municipalidad. En el ranking del CFIA de 2025, aprobar un permiso en el APC tomó en promedio cerca de 1 día en Escazú, 10 en Liberia y Santa Cruz, 12 en Santa Ana, 19 en Garabito, 26 en Carrillo y 35 en Quepos; Liberia aprobó el 61% de los expedientes en el primer ingreso, Santa Cruz el 35% y Escazú el 16% ²⁹.

Los motivos más comunes para devolver un expediente, según una auditoría de la Contraloría, fueron los retiros, las ventanas en paredes colindantes, el tamaño y la ventilación de los cuartos y documentos faltantes como el certificado de uso de suelo ³⁰.